Все повече американци теглят по-рискови жилищни заеми с променлива лихва

Вижте всички тематики Връзката е копирана! Следвайте

Накул Мишра към този момент мисли за рефинансиране – даже преди да затвори първия си дом.

34-годишният прекара две години в търсене на подобаващия дом в Сакраменто, където да се откри със фамилията си. Най-накрая откри подобен, който можеше да си разреши, само че не без прочут риск.

Този месец Мишра избра да вземе седемгодишна ипотека с променлива рента (ARM), залагайки, че ще получи по-ниска рента преди приключването на закрепения интервал. Това е пресмятане, което вършат повече купувачи в последно време, защото ARMs – ипотечните артикули, които помогнаха за повишение на риска на жилищния пазар в навечерието на финансовата рецесия от 2008 година – възстановяват известността си.

Заемът от ARM предлага на Мишра нещо, което ипотеките с закрепен лихвен % не могат: краткосрочна отмора от високите разноски по заеми. Но те идват с риск. След закрепен въвеждащ интервал, нормално пет, седем или 10 години, курсът на ARM се нулира с пазара. Ако лихвите се повишат, месечните заплащания могат да скочат.

Все отново броят на американците, които се обръщат към тези по-рискови заеми, внезапно се е нараснал. Делът на купувачите на жилища, употребяващи заеми от ARM, се е нараснал повече от три пъти през последните пет години, съгласно Mortgage Bankers Association. За една седмица този септември ARM съставляват най-големия си дял - 12,9% - от общите заявки за ипотечни заеми от 2008 година насам.

Подемът в ARMs идва, защото рецесията с достъпността на жилищата в Америка остава надалеч от позволение. Цените на жилищата в страната не престават да се повишават, а лихвите по ипотечните заеми се движат сред 6% и 7% от години. Въпреки че администрацията на Тръмп даде обещание да се оправи с достъпността - в това число предложение за 50-годишна ипотека - лимитираните благоприятни условия за понижаване на месечните заплащания тласкат повече купувачи на жилища към заеми, които оферират неотложно облекчение, даже и да внасят повече неустановеност в бъдеще.

След края на неговия седемгодишен въвеждащ интервал, заемът на Mishra може да се усили с най-много два процентни пункта при първото поправяне. В последна сметка обаче той може да се повиши до пет процентни пункта по-високо, което значи, че ипотечният му % може да доближи 10,5%.

„ Лихвеният % след седемгодишния интервал може да бъде плашещ “, сподели той. „ Не желаеме да влизаме в тази територия. “

Някои специалисти споделят, че днешните ARM включват защитни ограничения, които вършат срутва в стила на 2008 година по-малко евентуален. Въпреки това те предизвестяват, че купувачите би трябвало да работят деликатно с тези заеми с изменчив лихвен %.

Ето какво би трябвало да знаете.

Какво стои зад възхода?

Подновеният интерес към ARMs се дължи частично на купувачите, които залагат, че ипотечните лихви ще паднат от актуалните равнища, сподели Андрю Маркус, старши вицепрезидент в CrossCountry Mortgage, заемодател в Лексингтън, Масачузетс.

След като увеличи лихвените проценти с най-бързите темпове от повече от 40 години, с цел да се бори с възходящата инфлация през 2022 година и 2023 година, Федералният запас в този момент обърна курса, като понижи референтната си рента три пъти предходната година и два пъти до момента тази година. Много икономисти чакат Фед да понижи в допълнение лихвите през идната година.

Федералният запас не дефинира лихвените проценти по ипотечните заеми, само че дейностите му могат да им повлияят, като покачат или понижат доходността на 10-годишните държавни облигации на Съединени американски щати.

В момента има комбинация от хора, които обмислят заеми от ARM, сподели Маркиз.

„ Възможно е те да останат в къщата си единствено пет до седем години и може да се реалокират “, сподели той. „ Има и хора, които считат, че лихвите ще паднат по-ниски и ще рефинансират. “

Мишра попада във втория лагер. Той избра 7/6 ARM при 5,5%, което значи, че въвеждащият интервал продължава седем години, след което процентът се нулира на всеки шест месеца. Този въвеждащ лихвен % е много под междинния 30-годишен закрепен лихвен %, който беше 6,24% предходната седмица, съгласно Freddie Mac.

Мишра сподели, че е обиколил минимум пет или шест кредитора, с цел да получи най-конкурентната ипотечна рента.

Мишра сподели, че счита, че идващите две до три години евентуално ще доведат до по-ниски лихви по ипотечните заеми.

„ Най-лошият сюжет е лихвите да не паднат по-ниски и би трябвало да преминем през седемте години “, сподели той. „ Но в този миг към момента ще спестяваме $200 до $300 на месец. Това ще се добави. “

Има ли нови отбрани?

Въпреки че ARM заемите могат да доведат до краткосрочни спестявания, съществува риск вашият % да се нулира, когато лихвените проценти са по-високи.

Такъв беше казусът през 2008 година, когато заемите изиграха основна роля в рецесията с високорисковите ипотечни заеми. По-слабите стандарти за обезпечаване означаваха, че ARM се оферират на кредитополучатели с неприятен заем, които постоянно не могат да си разрешат месечните си ипотечни заплащания след приключване на интервала с закрепен лихвен %.

Общият брой ARM заеми е повишен доста от рекордно ниското равнище през 2022 година Въпреки това, той към момента е дребна част от това, което беше по време на жилищния балон в средата на 2000 година, съгласно данни от Intercontinental Exchange (ICE), компания за финансови услуги.

През септември тази година имаше общо към 3 милиона жилищни заеми с променлива рента, което съставлява 5,4% от всички заеми в Съединени американски щати, съгласно ICE. Сравнете това със септември 2008 година, когато ARMs съставляваха 26% от всички заеми.

Източник: cnn.com